서울의 강서구를 중심으로 피해가 집중된 전세사기에서 대부분의 사건에 연루된 10명 중 4명은 공인중개사와 중개보조인으로 확인되었습니다.
이들은 임대차 계약을 도와야 할 직업 윤리적 책임이 있는 공인중개사로서 오히려 임대인과 짜고 임차인을 상대로 전세사기를 일으킨 것으로 드러났는데요 피해자들 가운데 임대차 계약에 관해 잘 모르는 20-30대 청년층 비율이 절반 이상을 차지했습니다.
전세사기의 심각성
국토교통부에 따르면, 2020년 1월부터 작년 12월까지 거래가 신고된 빌라, 오피스텔, 저가아파트 등에서 1,322건의 조직적 전세사기 사례가 확인되었다고 하는데요 이 중 970명의 전세사기 의심 관련자에 대해 수사가 의뢰되었으며, 그 중 공인중개사와 중개보조인이 414명(42.7%)로 가장 많았으며 그 밖에 임대인(264명, 27.2%), 건축주(161명, 16.6%), 분양·컨설팅업자(72명, 7.4%) 등의 순서로 확인되었습니다.
이러한 전세사기로 인한 보증금 규모는 총 2,445억원이었으며, 가구당 평균 1억 8,000만원이었습니다. 피해 상담 임차인과 지역별 피해 규모 수사가 의뢰된 거래의 피해 상담자는 558명으로, 이 중 20-30대 청년층의 비율은 61.3%로 절반 이상을 차지했습니다.
지역별로 보증금 피해 규모를 살펴보면, 서울 강서구가 833억원(337건)으로 가장 많았는데요 이는 전체 피해액의 34%에 해당합니다. 그 뒤를 이어 경기 화성시(238억원), 인천 부평구(211억원), 인천 미추홀구(205억원), 서울 양천구(167억원) 등이 따랐습니다.
이들의 수법은 다수의 거래신고 데이터에서 확인할 수 있었는데요 대부분 비슷했습니다.
예를 들어 서울에 한 건축주인 A씨는 빌라를 신축하였는데, 분양·컨설팅업자인 B씨가 높은 보증금으로 전세계약을 체결하면 일정 수수료를 받는 약속을 하고 B씨는 이사지원금을 유인으로 임차인을 유도하여 건축주 A씨와 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 했습니다. 이후 건물을 통째로 매수하면서 임차인들은 계약 종료 시 보증금 반환에 어려움을 겪는 상황에 놓이게 되는 것입니다.
부동산 공제증서
부동산 공제증서는 중개과정에서 발생한 손해에 대해 손해배상을 받을 수 있는 일종의 보험인데요 개인 공인중개사는 최소 1억 원 이상, 법인의 경우 최소 2억 원 이상의 한도로 공제에 가입해야 합니다.
공제증서에는 중개소명, 공제번호, 소재지, 공제보험 가입기간이 명시되어 있으며, 가입 기간은 1년 단위입니다. 따라서 본인이 계약한 날짜가 해당 기간에 포함되는지 확인해야 합니다.
많은 사람들이 계약기간과 공제증서의 기간이 다를 경우 손해배상을 받을 수 없는지 걱정하는데요 공제증서에 적힌 기간 동안 계약된 모든 계약은 유효하다는 의미이므로 공제증서 기간과 본인의 계약기간이 다르다고 해도 걱정할 필요는 없습니다.
많은 사람들이 공제금액을 보고 손해 발생 시 1억 원을 보장받을 수 있다고 생각하지만, 이 1억 원은 계약 건당 한도가 아닌 중개업소의 1년 동안의 한도입니다. 따라서 거래 건수가 늘어날수록 보장받는 금액도 감소할 수 있습니다. 만약 중개업자가 지급한도인 1억 원을 초과한 상태라면 이후 피해가 발생한 계약자는 보상을 받지 못할 수도 있습니다.
부동산 공제증서는 부동산 거래 과정에서 발생한 잘못된 행위에 대해 손해배상을 받을 수 있는 최소한의 안전 장치입니다. 그러나 중개사의 고의나 과실을 100% 증명하기는 어렵습니다. 또한, 고의나 과실이 인정된다 하더라도 임차인의 주의의무에 따라 과실상계가 이루어지므로 모든 보증금을 돌려받는 것은 어렵습니다. 따라서 부동산 공제증서는 단순히 "1억 원 보장"이라는 말에만 의존하여 계약을 진행하면 큰 손해를 입을 수 있습니다.
신중하게 계약을 체결하고, 가능한한 안전한 거래를 위해 신뢰할 수 있는 중개사와 협력하는 것이 좋습니다.
대응 및 향후 방향
국토교통부는 하반기에는 전세사기 의심거래 분석대상을 4만건으로 확대할 계획이라고 합니다.
또한 원희룡 국토부 장관은 "부동산 거래신고 데이터 기반 조사를 추진하는 등 수사에 도움이 되도록 공조를 이어가겠다"며 "인공지능(AI)과 사회연결망 분석기법을 활용해 중개사, 임대인 등의 연결고리를 분석하고 전세사기 위험감지 시스템 구축 방안을 마련할 계획"이라고 밝혔습니다.
경찰은 지난해 7월 25일부터 지난달 28일까지 전국적으로 전세사기를 단속한 결과, 총 2,895명(986건)을 검거하고 288명을 구속했습니다. 또한 대규모 전세사기 조직 31개를 적발하여 6개 조직에 대해 형법상 '범죄단체·조직죄'를 적용했습니다.
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